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利回りだけで判断してしてはいけない3つの理由

利回りだけで判断してしてはいけない3つの理由

利回りの計算方法は?

不動産投資をお考えの方にとって利回りの計算は基本中の基本とも言える有名な指標です。
様々な物件情報にも、利回りが記載されていますし、
もしも記載されていなければ計算機で簡単に計算することができます。

●グロス利回りとネット利回りの計算方法

年間収入 ÷ 物件価格 × 100 = グロス(表面)利回り

グロス利回りの計算方法

実質収入 ÷ 購入価格 × 100 = ネット(実質)利回り

ネット利回りの計算方法

※収入・価格の言葉の定義はさまざまです。
例えば、物件情報に「ネット(実質)利回り」とあっても、何を経費として加味しているのか、購入価格は購入時の諸経費を含んだ金額なのか等は、物件情報を出す会社によって異なります。

「利回り」の意味するもの

この利回りという指標は、上記の計算方法からもわかるように「価格に対する年間のグロス又は実質賃料の割合」を意味します。
通常の市況であれば、築年数が古ければ利回りは高い傾向にあり、築が浅ければ利回りは低い傾向にあります。

注意しなければならないのは、この利回りという概念はこの定義以上のものでも、以下のものでもないということです。
計算に使用したグロス又は実質賃料は、現家賃か、相場から見た適正賃料かによって意味する利回りは変わってきますし、価格についても購入諸費用を含めるか否かで変わってきます。

利回りは、あくまで指標でしかない。家賃収入(現家賃か、相場から見た適正賃料か?)物件価格(購入諸費用を含めるか否か?)実践では、様々な要因を加味して考える必要がある

以下、この利回りについて注意すべき点を挙げました。

1 「高利回り物件=優良物件」とは限らない。

不動産に限らず、投資全般に言えることですが、リスクが高ければ高い程、利回りは高くなる傾向があります。
いわるゆる「リスクプレミアム」と呼ばれるものです。
不動産投資においても、「高利回り物件を探すということは、リスクの高い物件を探している」とまずは心得ましょう。

2 利回りの概念は、一時的な状態を表わしているのみ

利回りの計算方法を見てもわかる通り、利回りはある一時的な状態を表わしているにすぎず、
空室の可能性や家賃下落の可能性、修繕費などの出費の可能性など、不動産投資で考えるべき重要な要素が加味されていません。

どんなに高利回りでも、周辺の環境要因によって賃料収入に安定性がない物件や転売時の価格が大きく下がる物件を購入しても、不動産投資を成功させることはできません。

3 高利回りの物件だからこそ慎重に検討する

高利回りだから安心と高をくくらず、家賃と価格の妥当性を冷静に検討すべきです。
相場よりも高い家賃で募集した場合には、入居者がなかなかつかず、
その間の逸失利益を考えた場合、適正家賃で募集したほうが家賃収入は多く受け取れます。
また、高利回り物件は相場よりも価格が安い可能性があります。
価格が低い理由をきっちり調べた上で判断しましょう。

まとめ

一番してはいけないことは、「利回りで判断する」ということです。
利回りは重要な指標ではあるものの、収益性の判断基準を利回りだけに頼らず、以下のことに気を配ることが大切です。

1 物件の適正家賃
2 物件の適正価格
3 長期にわたり安定した賃貸需要の有無
4 競争環境 つまり競合する物件の件数や質
5 管理状態や今後の修繕費の見通し
6 転売時に価格が下がりにくい物件かどうか

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