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サブリース契約に家賃減額リスクの説明義務化
不動産投資を始める前に、知っておきたい賃貸経営の考え方

サブリース契約に家賃減額リスクの説明義務化

サブリース(家賃保証)とは、賃貸物件を業者が借り上げ、家賃を一定期間保証する制度です。
「35年一括借り上げ」「安定収入を保証」などのテレビコマーシャルや、新聞広告を見たことがある方も多いのでは。
オーナーには、手数料(保証料)をいくらか払うことで、空室の有無に関係なく、毎月一定額の賃料が支払われるメリットがあります。
しかしこのサブリース契約。近年規制が強化される方向となっています。
今回は、そのサブリース契約の現状での問題点と制度改正、今後取るべき考え方をお伝えします。

安心制度のはずが、なぜトラブルに繋がるのか

「全室を一括で借り上げる」「家賃は保証する」と業者から誘われ、借金までしてアパートを建てたものの、数年後に家賃を減額された――。
そんな苦情が相次いでいることから、国土交通省は「将来は家賃が減る可能性がある」との説明を賃貸住宅管理業者に義務づける制度改正を決めた。
金融緩和を背景に今後も相続税対策などからアパート経営に乗り出す人は増えるとみられ、トラブル防止を目的に規制を強化する。

(朝日新聞オンライン 2016/8/11記事より抜粋)

現在、表面化しているのは契約内容及びリスクの説明が不十分であることについてです。
しかしその背景には、日本の借地借家法の
賃借人(一般消費者)と賃貸人(不動産業者)の関係では、
賃借人(一般消費者)を保護する
 という制度が、
賃借人(保証会社)と賃貸人(オーナー)の関係でもそのまま適用され、
オーナーを保護する法制度がない、
という点があります。


制度改正により、オーナーは保護されるのか

今回の改正で、国土交通省は企業側(厳密には賃貸住宅管理業者登録者のみ)に、サブリースの借り上げ家賃を減額する可能性について家主への説明責任があることを明記しました。
しかし未だ問題点はありますので、サブリース契約を結ぶ際は、オーナーによる自己防衛が必要になります。
以下、サブリース契約について注意するべき点を挙げました。

サブリース契約 7つの注意点

① 契約期間は何年か?何年ごとの更新か?
② 家賃が発生するのはいつからか?
③ 査定賃料と受取賃料はいくらか?
④ 保証会社の設定賃料は適正か?
⑤ 原状回復費用は保証会社負担か?
⑥ その他の条件(保証会社の指定する長期修繕案の承諾と実施)がないか?
⑦ 保証会社の経営は安定しているか?倒産しないか?

さいごに

空室リスクを避けたいと思う安定志向の人にとって、保証料の支払いで空室リスクが減るのなら、と魅力的なサブリース制度。
ノウハウの少ない賃貸経営初心者や、土地活用でアパート経営を始めたオーナーさんにとって、心強い制度のように思えます。
しかし、保証会社も事業でやっている以上、保証率以上の空室率がある物件を保証することはできません。
必要であれば家賃の引き下げやリフォーム等による空室率の改善を図る必要があります。

そういった対応は、賃貸経営を行う上でほとんどすべての一棟のアパマンのオーナーが通る道であり、そのシミュレーションができていないオーナーが賃貸経営を成功させることはほぼ不可能です。

家賃保証制度を使う場合も、使わない場合も、物件の選定をしっかり行い、
長期的な視点から不動産投資をスタートすることが大切です。

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