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コンサルティング事例 特集

所得税・住民税の節税対策として

T.O様の場合

不満に思っていた所得税・住民税の負担が減り、その分を投資に回すことができる。今の自分に最適な方法だと思いました。
T.O様 男性/55歳/神奈川県/製薬会社営業/妻・子2人/3戸所有

所得税が100万円以上ー。
下の娘が大学を卒業し、扶養控除から抜けたことにより、はじめて所得税の額が3桁になりました。
サラリーマンなのだから仕方がないと思う反面、
あまりに高い金額に、この額があればあれができる、これができたのに、とついつい考えてしまいました。

50代を迎え、定年後の生活に対して漠然とした不安があったことも要因の一つだと思います。
私の世代はバブル崩壊後の厳しい時代に働き、年金崩壊が叫ばれるなかで定年を迎えます。
自己防衛を考えようにも、今までは住宅ローンの支払い、子どもの教育費に追われ、
自分たちの老後の資金を準備することまで頭が回りませんでした。
子どもが独立し、学費がかからなくなった事もあり、なにか良い資産運用がないか、と考えた時に、
妻が見つけたのがこの不動産投資です。

不満に思っていた所得税・住民税の負担が減り、その分を投資に回すことができる。
今の自分に最適な方法だと思いました。
現在、区分マンションを3戸所有し、申告することによって約40万円の所得税の還付を受け、
さらに住民税も減税できています。
その資金は、将来の繰り上げ返済の資金にするつもりです。

将来の備えとして有効な資産運用ができていることに、非常に満足しています。

購入物件 DATA

過去の分譲物件:ベラジオ西陣聚楽

購入時期 平成26年10月
物件名 ベラジオ西陣聚楽
所在地 京都市上京区
価格 1,690万円
利回り 4.1%
借入金額 1,530万円
返済期間 24年
自己資金 160万円

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購入後のアンケート

不動産投資をはじめる前はどんなことでお悩みでしたか?
悩みはいつからありましたか?

定年後の生活に対して漠然とした不安はあったが、頭もお金もまわらなかった。子どもの独立を機に、これからは多少お金を回せると思いました。同時に、扶養控除がなくなったため税金が高くなっていた。

投資不動産を購入してみて、あなたの気持ちに変化はありましたか?

将来の備えとして、有効な資産運用ができていることに非常に満足しています。節税もできており、順調です。

コンサルタントからのひと言

コンサルティング 笠原 悟
笠原 悟(2003年入社)

納税額が高いということは、その分節税効果が高いということ。T.Oさまの場合、いまがご収入のピークだと伺いましたので、節税効果が高いうちに複数物件をご所有頂くことが最善と考え、3戸続けてご提案しました。
現在、繰り上げ返済を検討されていますが、ローンを減らすと申告上経費として認められている支払い利息が減り、節税効果が落ちてしまいますので、繰り上げ返済はご退職後をおすすめしています。
今後もお客様に最適なご提案ができるよう、努めて参ります。

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Point①  自分の納税額、把握してますか?
収入の増加、家族のライフイベントによって、納税額は変わります。
いつのまにか上がっていた…と後から気付く前に、給与に対して、自分がどれぐらい納税しているのか、把握しておきましょう。
関連記事>>【資料ダウンロードあり】マンション投資と税金
Point②  納税額が高いから、節税効果も高い。
T.Oさんの場合、55歳の今が収入のピーク。
1年、1ヶ月、1日でも早く物件を所有していれば、その分受けられる節税時期も長くなります。

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H.U様の場合

現在の節税効果と将来の家賃収入、2つの面を考えながら、
今後も物件を増やしていくつもりです。
H.U様 男性/48歳/大阪市/勤務医/妻・子3人/5戸所有

15年ほど前から、区分マンションを所有し、節税の恩恵を受けていました。
今回購入に至ったのも、節税効果の増加を見込んでのことです。
物件を探してインターネットで情報収集した中に、このベラジオシリーズがあり、
京都に特化した方針がわかりやすいと思い、資料請求しました。

当初は2000万円程の物件を現金で購入しようと思っていましたが、
担当の坂本さんから「それは間違った所有の仕方です」と指摘を受け、
その現金を頭金に、ローンを使ったプランをご提案頂きました。

物件購入の際、最も時間を費やして考えたのは「家賃収入が継続するかどうか」です。
極論、いまは空室期間があっても節税できますから、家賃収入が本当に有益なのは、
私がリタイアする今から15年程先のことだと思います。
必要な時に、ちゃんと家賃が入ってくる物件を、と思い、この新築マンション2戸を購入しました。

結果、昨年度は約200万円所得金額を圧縮でき、納税額も約80万円減らすことができました。
現在の節税効果と将来の家賃収入という2つの面を考えながら、今後も物件を増やしていくつもりです。

購入物件 DATA

過去の分譲物件:ベラジオ三条朱雀

購入時期 平成26年10月
物件名 ベラジオ三条朱雀
所在地 京都市中京区
価格(万円) 2,300・2,670
利回り 4.1%・4.1%
借入金額(万円) 1,500・1,740
返済期間 31年
自己資金(万円) 800・930

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購入後のアンケート

不動産投資をはじめる前はどんなことでお悩みでしたか?
悩みはいつからありましたか?

節税をどの様に行うか預金の運用方法として

投資不動産を購入してみて、あなたの気持ちに変化はありましたか?

経費計上の手法について知識がついた。借金運用の思考がついた。

コンサルタントからのひと言

コンサルティング 坂本 孝之
坂本 孝之(2013年入社)

当初は全て現金で一戸購入することを検討されていましたが、節税効果・ローン利用のメリットをご説明し、節税効果がより高い形でご所有いただくことになりました。
具体的には、①手持ち現金を頭金にし、物件価格の建物分はローンを組む②今後の勤続期間が15年ということを考慮し、建物の設備部分は償却がちょうど15年続く。この2点を重点的にご説明させていただきました。
今後も物件を増やされるご意向ですので、更なる資産形成にむけて、お手伝いさせて頂きます。

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Point①  節税時期を見極める
自分があと何年働けるのか、トータルの納税額はいくらになるのか、
節税効果を見込んでマンションを購入するなら、節税時期を見極めることは非常に重要です。
関連記事>>【本当に節税できるの?】効果的な節税ができる人、できない人。
Point②  現金があっても建物分だけはローンを組む
ローンを利用した場合、支払った利息のうち、建物分の利息については申告上経費となります。
物件価格のうち、建物価格分のローンを組めば、利息は100%申告上経費として計上でき、利息の実質負担が軽減されます。

他の事例をみる>>生命保険がわりとして

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