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CHECK

新築の値段は高い?!

●さっちゃん

新築は中古と比べて高額よね。
だけどこれは残りの耐用年数が長い分、受け取れる家賃収入の総額が多いから、 いわば当然じゃないかしら?
私は購入した物件を売るつもりはないから、
利回りよりも総家賃収入に着目しているわ。

さっちゃん

●ぽんちゃん

中古は価格が安いのが魅力だね。
安い物件を探せば200万くらいから見つかるし、
その分、利回りも新築より高い傾向があるね。
運用で10%を超えるものなんて、
他の金融商品には見当たらないよ。

ぽんちゃん

◎寿命47年を目安とする理由
鉄筋コンクリート造のマンションの場合、法定耐用年数 (固定資産評価や税制上の減価償却年数)は47年とされています。
しかし、これはあくまでも耐用年数であり、物理的な「寿命」ではありません。定期的な補修を行うことで、 100年維持することも可能です。

長い目で考えると、新築の方が収益力は高いのかも?

実際に見て買わなくて大丈夫?

●さっちゃん

最近の新築の設備ってすごいわね。
中古は購入後すぐに設備の修繕費がかかるかもしれないし、
不安だわ。

運用計画が台無しになっちゃう。

利回りが高くても、予想外の出費が多ければ、
元も子もないじゃない。

さっちゃん

●ぽんちゃん

その点、中古を買う場合、設備は気を付けないといけないね。
特に入居者がいる物件は部屋の中を見れないことが多いので、
少し不安かな。
設備も10年くらいまでは大丈夫だと思うけど、
そこから先は入居者の使い方や、管理会社次第で変わってくるから、
リスクが高いと言えるね。

入居者に直接話を聞ければいいんだけど。。。

ぽんちゃんくやしい

購入資金は新築のほうがたくさん必要?

●ぽんちゃん

中古物件を考える時は、ある程度まとまった資金が必要だね。
以前、中古物件でもローンが使えると聞いて、
申し込んだことがあるけど、
金融機関がその物件の担保価値というものを査定して、
その査定金額の範囲内でしか、ローンが組めないと
言われたよ。

そもそも中古物件は今の所有者が価格を決めているので、
金融機関が独自に査定するのは当たり前らしいよ。

ぽんちゃん

●さっちゃん

新築の場合、あらかじめ提携金融機関の査定の上で
価格が決まってるので、(日本ホールディングスの場合)
価格の99%迄ローンを組むことが可能よ。
だから、頭金の額は自分で決められるわ。

また、物件の価格は事業主だけが決めているんじゃなく、
第三者が査定しているというのがポイントね。

そうすることで、価格の適正を確保しているわ。

さっちゃん

ローンの条件は同じ?

●ぽんちゃん

そもそも中古の場合は、
一般の住宅ローンや提携ローンとは違うので、
金利は高いし、融資期間も短いよ。
だから中古を考えている人は、ローンを使うにしても、
なるべく自己資金をたくさん出すことを考がちだよね。

ぽんちゃん

●さっちゃん

私は、手元に現金がないと不安だから、
なるべく現金は出したくないわ。
そういう意味では提携ローンはすごくありがたいわね。
私の年齢だと最長年数の35年で組めて、金利も中古より低いから
思っていたより月々の返済額は高くないし、私の給料でも払えるわ。

さっちゃん

購入後の保証は?

●ぽんちゃん

中古物件は、ほとんどが売主が一般の方なので、
瑕疵担保責任はないと考えたほうが無難だな。
新築と比べて保証がほとんどないので、
そういったリスクは既に価格に折込済みと考えるべき。
購入後は所有者としての責任を全部負うわけだから。。。

ぽんちゃんくやしい

●さっちゃん

新築の場合、瑕疵担保責任が最低2年、品確法の保証が10年間、
最近では住宅瑕疵担保責任保険が義務付けられているので、
事業主の費用で保険にも入ってくれているわ。
(日本ホールディングスの場合)定期点検も行っているので、
安心だわ。 こういった手厚い保証が新築ならではよね。

さっちゃん

◎品確法とは
「住宅の品質確保の促進等に関する法律」ともいい、住宅の品質向上の為に一定の基準を設けて、欠陥住宅などのトラブルから住宅購入者を守り、
安心して住宅を購入できるように定められた法律です。

◎瑕疵担保責任(かしたんぽせきにん)とは
対象物件の構造耐力上主要な部分等に、外からは簡単にみつけることができない欠陥があった場合に、売主が買主に対して責任を負うことを瑕疵担保責任といいます。

まとめ

●ぽんちゃん

う~~ん
予想以上に物件選びが大変だなぁ・・。

設備については自分で見に行こうと思うけど、
躯体コンクリートや給配水管の内部なんかは見た目じゃ
判断出来ないし、 問題ある住人がいないか、
修繕積立金の滞納はないか、

候補の物件一つひとつ調べるのは気が遠くなるなぁ・・。

それに自己資金も作らなきゃいけない。
そうなったらぼく、結局いつ物件買えるんだろう・・。

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今回ぽんちゃんが学んだ中古物件のリスク
1.利回りだけに注目せずマンションの寿命までの総家賃収入を考える
2.室中を見ないで物件を買うときは、状態が悪いこともありえる
3.融資金額は物件により違うので、希望額融資が受けられないこともある
4.新築の提携ローンと比較すると、金利は高く、融資期間も短い
5.瑕疵担保責任や品確法などの保証がほとんどない

 

●さっちゃん

初心者の私には
提携ローンや賃貸管理システムが用意されている新築の方が
気持ち的に気軽
だわ。
中古は選ぶのが自信ないもの・・
そもそもいい物件ならば投資家は手放さないと思うの。
普段仕事も忙しいし、
いつも優良物件を探し続けているプロよりも速く
良い中古物件を探すなんて、ちょっと私には難しいわ・・。

だったら、投資についての知識や、
資金計画も一緒に考えてくれるパートナーがいて、
購入してからの管理や運用について相談できる会社が
あった方が心強い
と思うの。

それに家賃保証をしてくれるシステムもあるから
30年後・40年後の収入も安心できる。

私の年齢ならローンを長く組めるし、自己資金は少しで済むわ。
定年後までローンを返済したくないから、
現役のうちに返済できるよう、
今年ぐらいには購入したいと思ってる。

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