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不動産投資【マンション経営】のメリットって?

マンション経営は将来の私的年金になる

「公的年金」いくらもらえる?

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急速に進む少子高齢化によって深刻な影響を受けるのは「公的年金制度」です。
日本の公的年金制度は、現役世代の保険料負担で高齢者世代を支える「世代間扶養」という考え方で
運用されています。
年金を受給する高齢者の数に対し、年金を納める若者が減り続けているので、
自分が納めた額より少ない額しかもらえない可能性があります。

老後にゆとりを持つためには、個人で何らかの自己防衛対策を考えなくてはなりません。

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定期的な家賃収入が将来の私的年金になります。

生活保険文化センターより、老後の最低日常生活費は平均22.3万円、ゆとりある生活(※1)を送るには夫婦で月額36.6万円が必要と発表されて
います。 それに対して平成24年度の厚生年金は月額約23.1万円(※2)、現時点の平均で比較しても13.5万円不足します。
そこで、マンション経営をすれば、安定した家賃収入を確保でき、ゆたかな老後生活の助けになります。
正しい知識を身につけ、定年退職に合わせてローンを完済するプランを立てておけば、最も良い年金対策の一つになるでしょう。

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マンション経営は生命保険の代わりになる!

所得税・住民税の節税効果

住宅ローンには「団体信用生命保険」が付きます。

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住宅ローンでマンションを購入したときに、「団体信用生命保険」に加入します。
これはローンを組まれた方に万一のことがあった場合、残っていたローンは全て保険金で支払われるという保険です。

従って残されたご家族の方にはローンのないのマンションを遺すことができ、奥様やお子様など、相続人の方に毎月家賃が入ってきます。
もちろん、売却すれば現金として受け取ることもできます 。
※さらに最近では、3大疾病5大疾患対応の特約や、介護保険と連動した特約を付加出来る場合もあります。

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相続税の節税効果

「団信」に加入し、生命保険の見直しを検討。

万一の際には重要なものとわかっていても、かなりの金額の生命保険。なんとかして負担額を減らしたいものです。
投資マンションを購入し、団体信用生命保険(団信)に加入することで万一の場合の保障額を見直し、生命保険の減額もご検討頂けます。

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※生命保険は解約返戻金のない定期保険を例としています。
※マンション経営には経費や管理費がかかりますが、簡略化のため省略しております。
※税金の変動、空室やメンテナンス・補修による支出は、上記概算には含まれていません。

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マンション経営は様々な節税効果がある!

所得税・住民税の節税効果

不動産所得が赤字になれば所得税・住民税が減額に。

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給与から引かれる毎月の税金、「どうしてこんなに引かれるの?」と思ったことはありませんか?
不動産所得は経費が認められる所得の一つです。
この代表的な経費が減価償却費、ローン支払利息(建物借入金部分のみ)、管理費、固定資産税です。
家賃収入からこれらの経費を差し引くと、不動産所得は赤字になることが多くあります。
給与所得の黒字と、この不動産所得の赤字を合わせると、課税所得が減少したとされ、確定申告時に納め過ぎていた税金が還付されます。
さらに所得に基づいて決定される住民税も減額されるので、大きな節税効果が見込めるのです。

所得税・住民税の算出方法

※家賃収入から差し引く必要経費が少なければ、黒字になることもあります。
初年度は購入時の諸費用、2年目は不動産取得税などで経費が増えるため、節税は大きく期待できますが、3年目以降は減価償却費が計上減少し、
徐々に節税効果は薄くなっていきます。
また、節税は個人差があります。

相続税の節税効果

相続税はお金持ちだけの話?

相続したからといって必ず相続税がかかる訳ではありません。
相続財産が一定額(基礎控除の額)を超えることによって初めて相続税が発生します。
この基礎控除額が、平成27年1月1日以後からこれまでの6割に縮小されました。

相続税改正案

このAさんの資産が5000万円だとします。これまでの制度(8000万円の基礎控除)だったら相続税対象者にはならないところが、
この改定が成立で、4800万円を超える部分(200万円の財産)が課税対象となります。
この改正により、相続税対象者は4.2%~8%まで増えると予想されています。

マンション経営なら課税評価額を大幅に減らせる。

相続税を決定する際、現金や有価証券の場合はその時価に対して課税されますが、不動産の場合は売買価格でなく、
評価額を元にして計算されます。
不動産の評価は建物は固定資産評価額(建築価格の50%~70%程度)、土地は路線価評価額(時価の80%程度)です。
さらにこれを人に貸している場合、「借地権割合×借家権割合」が控除される
ので
現金に比べて課税評価額が大幅に減少され、結果相続税を大きく軽減することができます。

現金と不動産の相続税評価額

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マンション経営は効率のいい貯蓄になる!

銀行預金と比べて高利回り。

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利回りとは、自分の資産(貯金)から、年間で生み出される利益(利子)のことです。
マンション経営においては、購入したマンション(資産)から得られる家賃(利益)がどれぐらいかを表しています。


例)1800万円の物件を家賃7.3万円で貸した時の予想利回り(必要経費や管理費は含まれない単純利回り)
(7.3万×12ヶ月)÷1800万×100=約4.8%

マンション経営は普通預金や他の金融商品と比べて、高い利回りがあり、安定した収入が得られるのが魅力です。

商品名 予想利回り 1800万円を預けた時
の年間利率収入
特徴
普通預金(全国平均) 0.021% 3,780円 多くの人が扱う金融商品。
元本の確保が重視され、安全性が高いが利子が少ない。
定期預金は期間が定められ、途中解約すると
利率が低くなる。
スーパー定期300(全国平均/1年) 0.035% 6,300円
外貨普通預金(米国ドル/税引前) 0.050% 9,000円 円を外国のお金(ドルやユーロなど)に両替して
銀行に預金をすること。
日本の預金に比べると高金利である場合が多いが
為替リスクがあり、また手数料もかかる。
外貨普通預金(ユーロ/税引前) 0.010% 1,800円
個人向け国債(固定5年/税引前) 0.130% 23,400円 国が発行する債権を個人投資家に買い易くしたもの。
満期前に解約しても元本割れはないが、金利は低い。
マンション経営 3%~5% 54万円~90万円 金融機関が融資してくれる場合が多いから、少ない
自己資金で投資できる。急激な経済状況の変動に強い。
効率のいい積立預金として。

毎月1万円を30年間貯蓄していても360万円にしかなりません。1000万円を貯めようと思ったら83年もかかります。
これでは年金問題や雇用問題・様々な税金の増税など、今後に向けての対策が全然間に合いません。
銀行に大きなお金を預けていてもほとんど利息はなく、2002年から普通預金もペイオフ(※)の対象になったことから、元本の確保さえ難しい時代です。

マンション経営の場合は、まずご自身が金融機関からの融資を受け(ローンを組む)、マンションを購入し、それを人に貸します。
そのローンの返済のほとんどは、入居者からの家賃収入で返すことができるので、言わば他人が自分のローンを返してくれているようなものです。

家賃収入とローン返済額とのわずかな差額で支払いができ、ローン完済後は、家賃収入が(今まで返済にあてていた分も)そのまま毎月の収入となります。

少ない自己資金で着実に、効率よく資産を形成することが可能です。

購入時の収支シミュレーション

※上記は概算数字となります。頭金・ローン期間・金利により、変動します。

高すぎる利回りに注意

※ペイオフ 金融機関が破綻したとき、個々の預金者に一定金額(1000万円)の預金およびその利息を保証する制度(逆を言うと、それを超える預金および利息は保証されない)。

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はじめての方はこちらをご利用下さい。フリーダイヤル:0120-989-072

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